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Gaëlle THUAL
Avocat

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Bail mobilité : nouveauté issue de la Loi ELAN du 23 novembre 2018

Le 01 août 2019

La loi ELAN insère un titre 1er  ter (art. 25-12 et suivants de la loi du 6 juill. 1989) consacré au bail mobilité, qui s'apparente à une déclinaison du bail d'un logement meublé.

Le bail mobilité doit respecter des conditions de fond et de forme, et est soumis à un régime particulier.

Conditions de fond : 

Le bail mobilité est caractérisé par une durée courte et un public ciblé. Le régime qui en découle est d'ordre public.

D'une part, le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible (art. 25-14).

Cette durée peut toutefois être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.

Le dernier alinéa de l'article 25-14 précise que « si au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre 1er bis ». En d'autres termes, à l'issue du bail mobilité, seul un bail d'un logement meublé au sens de l'article 25-3 peut être conclu.

D'autre part, le bail mobilité s'adresse à un public ciblé (art. 25-12) : le locataire doit en effet justifier, à la date de la prise d'effet du bail, d'être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le cas de recours applicable devra être mentionné dans le bail (art. 25-13).

Enfin, le non-respect du champ d'application ou de la durée doit conduire à la requalification du bail mobilité en bail d'un logement meublé de droit commun régi par les articles 25-3 et suivants (si les conditions en sont remplies).

Conditions de forme :

L'article 25-13 précise le formalisme du contrat de bail mobilité (écrit et mentions obligatoires).

La forme du contrat devra être attentivement respectée.

À défaut, le bail sera requalifié en bail d'un logement meublé de droit commun, à la demande du seul locataire.

Particularités du régime juridique : 

Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail (ce qui se justifie eu égard à sa brève durée). L'article 18 est toutefois applicable, qui prévoit un contrôle des loyers entre locataires successifs dans les zones tendues.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire (art. 25-17), et toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (art. 25-13, II). Les charges locatives sont fixées de manière forfaitaire (art. 25-18) selon les modalités déjà prévues, mais de manière optionnelle, en matière de bail d'un logement meublé de droit commun.

Le bailleur ne peut délivrer congé, alors que le locataire peut résilier le contrat à tout moment, moyennant un préavis d’un mois (art. 25-15).